1. Jak nachystat nemovitost na prodej?

   1. Odpovědnost za vady nemovitosti.

      Vady lze rozdělit na vady zjevné a vady skryté. Vás jako prodávajícího budou trápit spíše vady skryté. Vady zjevné mají pro Vás tu výhodu, že z povahy věci jsou vidět a tedy kupující se s nimi při prohlídce mohl, při vynaložení nezbytné péče, seznámit a jejich existenci promítnout do jednání o kupní ceně. Zjevné vady mohou pro Vás představovat problém, pokud se vyskytnou v době mezi prohlídkou a předáním nemovitosti. V takovém případě by odpovědnost za jejich vznik a případný nárok na slevu byl na Vás.

      Oproti tomu vady skryté nemůže kupující při standardní prohlídce zjistit. Pro uplatnění práva z jejich existence je třeba těchto tří podmínek

      • daná vady existovala v době předání nemovitosti a nebylo možné ji běžnou prohlídkou zjistit,
      • kupující na ni upozornil obratem poté, co ji zjistil,
      • nárok z její existence uplatnil do pěti let od nabytí nemovitosti.

      Abyste se možné odpovědnosti za vady vyhnuli, je možné s kupujícím sjednat, že se dopředu vzdá práva na uplatnění práva z vad.

      Zjevné vady je vhodné zaznamenat do kupní smlouvy, aby se předešlo diskuzi o okamžiku, kdy daná vada vznikla. Za vady, na které kupujícího upozorníte následně nebude nést odpovědnost.

   2. Stav zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
      

      V tomto bodě je podstatné zejména ověřit, zda nemovitost nebyla nabyta do společného jmění manželů a pokud ano, tak zda zápis vlastnictví v katastru tomuto odpovídá. Pokud ne, je třeba před prodejem dát na katastr souhlasné prohlášení manželů o vlastnictví nemovitosti ve společném jmění manželů.

      Pokud by nemovitost byla nabyta do SJM, ale zápis v katastru by uváděl pouze jednoho z manželů a dle toho se podepsala nová kupní smlouva, tak by to mohlo mít za následek její neplatnost.

   3. Dohoda o prodeji s manželem/manželkou.
      

      Vypořádání stavu zápisu vlastnictví ve společném jmění manželů v katastru je pouze jednou z možných obtíží vyplývajících z uzavřeného manželství. Kromě těch běžných a se změnou vlastnictví nesouvisejících se jedná o možnou existenci rodinné domácnosti v prodávané nemovitosti. V případě její existence je třeba souhlasu s prodejem nemovitosti i toho z manželů, který k ní nemá vlastnické právo. V opačném případě může být následkem opět neplatnost kupní smlouvy.

2. Kdo mi může převod nemovitosti komplikovat?

   1. Potenciální žalobce nárokující si vlastnické právo k věci.
      Pokud hrozí, že třetí osoba bude vznášet nárok na vlastnictví k předmětné nemovitosti, tak je pravděpodobné, že bude hlídat případný její převod a v případě jeho zjištění, jej může prostřednictvím předběžného opatření zastavit.
   2. Oprávněný z předkupního práva

3. Jaká rizika s sebou může nést osoba kupujícího?

   Na straně kupujícího je pro Vás stěžejní zejména jeho schopnost financovat dohodnutým způsobem kupní cenu.

4. Jak zajistit zaplacení kupní ceny?

   Optimální variantou je domluvit si pro Vaši realitní transakci nezávislou osobu, která zajistí úschovu kupní ceny do doby zápisu kupujícího jako vlastníka v katastru nemovitostí. Kupující tak uhradí kupní cenu vybranému schovateli, který ji pohlídá do doby zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí a po jeho proběhnutí Vám sjednanou částku vyplatí.

   Úschovu nejčastěji zajišťují advokáti, banky a notáři. Úschovu je na Vaši žádost oprávněn zajistit i realitní zprostředkovatel. Úschova se vždy poskytuje na základě písemné smlouvy.

5. Kdy předat prodanou nemovitost?

   Pokud si sjednáte, kdy dojde k předání nemovitosti, tak tím určíte, kdy kupující převezme riziko za možný vznik škody na nemovitosti o a od kdy máte právo na nájemné, pokud je nemovitost pronajata.

   Předání je optimální směřovat po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, protože případné uplatnění vad bude probíhat za situace, kdy peníze již jsou na Vašem účtu.

   Nicméně v některých případech, kdy je zvýšené riziko vzniku škody na nemovitosti, tak se může vyplatit sjednat předání i před okamžik změny vlastnictví.

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, advokát v ARROWS advokátní kancelář