1. Zjistit co vlastně kupuji

   1. Kontrola listu vlastnictví

      Základem je nahlédnutí do listu vlastnictví k danému bytu, kde zjistíte kdo je vlastníkem a tedy prodávajícím.

   2. Kontrola souvisejících nemovitostí ve vlastnictví prodávajícího

      Může se stát, že prodávající přikupoval spoluvlastnické podíly na dalších souvisejících pozemcích (např. přístupové cestě), takže se vyplatí zkontrolovat z katastru jaké všechny nemovitosti prodávající vlastní a zda některá z nich nemá být převedena spolu s pozemkem.

   3. Kontrola územního a regulačního plánu

      Je rozdíl koupit pozemek označený v katastru jako zahrada, který je územním plánem určen k zástavbě či nikoliv. Rovněž je třeba zjistit zda pozemek není omezen regulačním plánem, který určuje limity možného využití.

2. Zkontrolovat jestli kupuju jen to co chci a bez závazků

   1. Kontrola listu vlastnictví k pozemku

      V prvním kroku, jste na LV zjistili o jaký pozemek se jedná a kdo jej vlastní. Následně sjedete očima níže a v částech C a D listu vlastnictví najedete omezení vlastnického práva od věcných břemen, přes exekuce až po poznámky a probíhající řízení. Každá z informací zapsaných v těchto částech vyžaduje pečlivé uvážení, protože představuje menší či větší omezení vlastnického práva.

   2. Prověření zákonných předkupních práv

      Pokud na pozemku stojí stavba je třeba prověřit, zda má stavba stejného vlastníka jako pozemek, jinak by majiteli stavby svědčilo předkupní právo k pozemku. Dále se můžete setkat s předkupním právem státu k pozemku v národním parku či přírodní rezervaci, dále k pozemku který by byl kulturní památkou nebo, který je územní plánem určen pro veřejné potřeby.

   3. Prověření existence inženýrských sítí a omezení budoucí výstavby

      Pokud na pozemku plánujete výstavbu, tak je důležité ověřit, zda bude stavbu možné napojit na inženýrské sítě a zda Vašemu záměru nebrání některé z veřejnoprávních omezení (stavební regulativy, prvky ochrany přírody atd.)

   4. Pokud byt kupujete na základě informací na listu vlastnictví a v dobré víře o oprávněném vlastnictví prodávajícího, tak jste zákonem chráněny pro případ, že někdo napadne nabytí bytu prodávajícím.

3. Zjistit jestli není prodávající rizikový

   Pokud jste si dle předchozích bodů prověřili pozemek, tak dál je potřeba prověřit i osobu nebo osoby prodávající. Zanedbání této prověrky může mít za následek neplatnou kupní smlouvu nebo soudní spory.

   1. Manželství - společné jmění manželů

      Nakládání s majetkem ve společném jmění manželů má svá specifika, jejich nerespektování může mít za následek neplatnost kupní smlouvy. I pokud je na LV zapsán pouze jeden vlastník, tak vždy zjišťujte, zda je v manželství a zda pozemek získal po uzavření manželství. Pokud zjistíte, že to tak bylo, tak se raději obraťte s žádostí o radu na advokáta.

   2. Exekuce, insolvence

      Zjistěte, zda prodávající nebyl dříve v insolvenci, není proti němu vedeno exekuční nebo insolvenční řízení. Zároveň je třeba zjistit, zda není proti prodávajícímu vedeno soudní řízení. Tyto otázky jsou “vyšší dívčí” a je vhodnější se s nimi obrátit na advokáta.

   3. Nezletilost

      Pokud je prodávajícím nezletilý, tak je ke schválení kupní smlouvy a smlouvy o úschově nezbytné schválení těchto smluv soudem.

   4. Nesvéprávnost

      Pro případ, že se Vám prodávající jeví jako osoba o jejíž svéprávnost lze důvodně pochybovat, tak je vhodná úvaha o zpracování lékařské zprávy o mentální kondici prodávajícího, i když ani ta není zaručeným prostředkem pro předcházení možných budoucích sporů.

   5. Oprávnění zástupce k jednání za zastoupeného

      Pokud je prodávajícím obchodní společnost nebo jiná právnická osoba a stejně pokud je prodávající zastoupen na základě plné moci, tak je potřeba zjistit, zda je zástupce skutečně oprávněn ve věci prodeje nemovitosti jednat.

4. Smluvně zajistit bezpečné uskutečnění obchodu

   1. Pečlivě připravte či raději u advokáta nechte připravit kupní smlouvu

      Pokud pozemek kupujete přes realitní kancelář, ujistěte se, že kupní smlouvu připravuje advokát a nikoliv makléř.

   2. Úhrada kupní ceny přes úschovu

      K bezpečnému obchodu pro obě strany je nezbytné, aby kupní cena byla po dobu převodu nemovitosti na katastru v úschově u nezúčastněné osoby. Nejčastěji tedy u advokáta, notáře či banky. V úschově si sjednejte, že se kupní cena považuje za uhrazenou okamžikem připsání do úschovy. Nicméně, je dobrým zvykem, že ten kdo vybírá poskytovatele úschovy, tak nese jeho riziko a pokud si jako kupující určíte schovatele, tak prodávající může trvat na tom, že kupní cena bude uhrazena až výplatou z úschovy.

   3. Kdo a kdy podá návrh na vklad do katastru

   4. Sjednání předání nemovitosti

      Pokud si v sjednáte kdy dojde k předání pozemku, tak tím určíte, kdy, jako kupující, převezmete riziko za možný vznik škody na pozemku a od kdy máte právo na nájemné, pokud kupujete pronajatý pozemek.

5. Pojistit si vše v kupní smlouvě

   1. Uvedení výměry pozemku do kupní smlouvy

      Pokud v kupní smlouvě bude údaj o výměře pozemku, tak prodávající odpovídá za správnost tohoto údaje.

   2. Uvedení všech souvisejících nemovitostí

      Pokud k pozemku náleží podíly nebo jiné nemovité věci (může jí být i studna), tak je nezbytné, aby byly rovněž předmětem převodu při prodeji pozemku a tedy součástí kupní smlouvy k pozemku.

   3. Prohlášení prodávajícího

      Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího o neexistenci jiných než uvedených závazků, omezení, soudních řízení a podobných skutečností, které pro Vás mohou představovat budoucí riziko. Prohlášení je vhodné zajistit smluvní pokutou.

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, advokát v ARROWS advokátní kancelář