1. Mám zájem o obchod s nemovitostí. Co teď? Rezervační smlouva.

   Nalezli jste vhodného partnera (kupujícího nebo prodávajícího), který s Vámi chce vstoupit do realitní transakce a potřebujete se domluvit na rámcovém postupu, který společně absolvujete a na jehož konci vyměníte nemovitost za peníze. Jelikož se vzájemně neznáte, tak prvním společným cílem je domluvit se, že se domluvíte a jak budou vypadat hlavní body dohody.

   Hlavními body dohody budou zejména specifikace prodávané nemovitosti, kupní cena, způsob úhrady kupní ceny a termín předání nemovitosti. Obyčejně se k zachycení této dohody sepíše smlouva o smlouvě budoucí, která se často označuje jako rezervační smlouva.

   Uzavřením rezervační smlouvy se závazně domluvíte, že pokud se nezmění podstatné okolnosti, tak ve sjednaném termínu uzavřete kupní smlouvu. Drobné detaily transakce si sjednáte až v kupní smlouvě, ale hlavní body budou odpovídat rezervační smlouvě.

   Vzhledem k tomu, že je rezervační smlouva závazná, tak je vhodné při jejím uzavření již mít jistotu o možnosti financování Vašeho realitního obchodu. Pokud jako kupující máte vlastní zdroje, tak není co řešit. Pokud však financujete nákup hypotékou, tak je nezbytné ověřit u banky Vaší bonitu a následně i vhodnost kupované nemovitosti jako zástavy za hypoteční úvěr. V rezervační smlouvě je vhodné vymínit, že můžete od smlouvy odstoupit, pokud daná nemovitost nebude bankou přijata jako zástava ke zvolenému hypotečnímu úvěru.

   Pokud na nemovitosti vázne zástava k hypotečnímu úvěru prodávajících, tak je na prodávajících, aby ve své bance zajistili vyčíslení zbývající části úvěru a termín ke kterému je třeba úvěr splatit.

   Standardem je, že to, co si s druhou stranou dojednáte, tak ve smlouvě zajistíte smluvními pokutami.

   Úvodní fázi obchodu lze shrnout tak, že pokud znáte základní parametry realitního obchodu, tak je shrňte do rezervační smlouvy - smlouvy o smlouvě budoucí a určete termín a podmínky, kdy uzavřete kupní smlouvu.

   Pokud jste kupující a obchod financujete hypotékou, tak ověření si vlastní bonity je na Vás, ale ověření bonity nemovitosti byste měli dát jako podmínku obchodu do rezervační smlouvy, abyste následně nemuseli hradit druhé straně smluvní pokutu, když Vám banka neposkytne hypotéku z důvodu nedostatečné zástavní hodnoty nemovitosti.

   Pokud bude realitní obchod financován z vlastních prostředků strany kupující, prodávající ví, kdy nemovitost předá a nejsou ani žádné jiné nejasnosti, tak lze rezervační smlouvu vynechat a rovnou uzavřít kupní smlouvu.

2. Máte vyřešené financování a je čas uzavřít kupní smlouvu.

   Kupující v bance finalizovali způsob financování. Prodávající ví, kdy mohou nemovitost předat, případně jak splatit jejich stávající hypoteční úvěr. Nastal čas uzavřít kupní smlouvu.

   Vedle formálních náležitostí je stěžejním bodem kupní smlouvy dohoda o způsobu financování. Podpis smlouvy a převod nemovitosti nenastává ve stejný okamžik. Smluvní strany se musí domluvit na tom, jak vyměnit nemovitost za peníze, aby ani jedna ze stran nebyla v riziku, že přijde o svůj vklad do transakce.

   Pokud kupující zaplatí kupní cenu prodávajícímu přímo po podpisu kupní smlouvy, tak je v riziku, že nedojde na katastru nemovitostí k přepisu vlastnictví k nemovitosti. Pokud prodávající po podpisu kupní smlouvy vloží smlouvu k přepisu do katastru nemovitostí, tak je v riziku, že následně neobdrží kupní cenu.

   Řešením je složení kupní ceny a kupní smlouvy včetně návrhu na vklad do úschovy třetího nestranného subjektu - advokáta, notáře nebo banky. Složitel převezme do úschovy uzavřenou kupní smlouvu a po složení kupní ceny do úschovy zajistí vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí.

   Před uzavřením kupní smlouvy musí prodávající předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy.

3. Kupní cena uhrazena, vlastnické právo přepsáno.

   Kupující uhradil kupní cenu a byl zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník. Schovatel prodávajícímu vyplatil kupní cenu z úschovy a smluvní strany čeká jen formální předání nemovitosti a případné přepisy energií a změna trvalého bydliště prodávajících.

   Okamžik předání nemovitosti je důležitý pro případ, že by se na nemovitosti stala škoda. Riziko vzniku škody nepřechází zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí, ale až faktickým převzetím nemovitosti kupujícím nebo okamžikem, ke kterému si kupující měl nemovitost dle smlouvy převzít.

   K předání nemovitosti je vhodné připravit předávací protokol, kde si smluvní strany potvrdí předání nemovitosti, zachytí její stav a zaznamenají stav měřidel vody a energií.

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, advokát v ARROWS advokátní kancelář